土地使用权评估

人气:44发表时间:2018-01-02【


        土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

        在我国,因为土地所有权归属国家所有,因此,企事业单位只有土地使用权(年限最高为土地使用权70年),而没有土地所有权。土地使用权是无形资产吗?根据土地使用权的定义,很显然我们可以知道土地使用权属于无形资产。


        农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

        土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

        土地使用权评估是由资产评估事务所的注册资产评估师根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析影响土地使用权价格因素的基础上,结合估价经验及对影响土地使用权价格因素的分析,对土地使用权的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所做出的估计、推测与判断,最后出具土地使用权评估报告。

        土地使用权评估一般发生于土地使用权转让(土地使用权出让)、土地使用权抵押(土地使用权抵押贷款)的情形。

        土地使用权评估可按不同的种类划分为国有土地使用权评估、集体土地使用权评估、划拨土地使用权评估、租赁土地使用权评估等等。

        土地使用权评估的原则有:(1)替代原则;(2)最有效使用原则;(3)变动原则;(4)供需原则;(5)贡献原则。

        我们开展土地使用权评估增值的流程一般是这样的:与委托方就土地使用权评估项目进行洽谈,了解基本情况之后进行风险评价,然后与委托方签订土地使用权评估业务约定书,以明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务、资产评估公司收费等事项。要求和配合委托方作好土地使用权评估的准备工作,包括组成资产评估工作小组、制定评估工作方案等。我们的资产评估师开始进驻资产评估现场依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》、土地使用权评估方法,同时结合土地使用权年限、土地使用权摊销年限、我们过去已经开展的土地使用权评估案例等开展资产清查和土地使用权资产评估活动,包括审阅土地使用权证(土地使用证、土地证)、土地使用权出让金协议、房产证等等。


        针对评估中发现的疑难问题,我们会集中请示土地使用权价格评估专家委员会的意见和建议,然后将相关调整建议和意见与被评估单位进行沟通,达成一致意见之后出具土地使用权评估报告,并完成土地使用权价格评估收费工作,最后完成土地使用权评估底稿的整理工作。


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